物企中期财报披露落下帷幕。据中物智库数据显示，2024上半年，62家上市物企（不含披露年份不全的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿元，同比增长6.25%；净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%。
回顾今年上半年，碧桂园服务、万物云成为物业行业营收唯一过百亿元的两家物企，而华润万象生活则成为上半年“最会赚钱”的物企；此外，雅生活服务、融创服务等6家上市物企录得亏损。
增收不增利，物企普遍面临盈利难
据中物智库数据显示，今年上半年，营收超百亿元的上市物企仅有碧桂园服务、万物云两家，分别为210.46亿元、175.6亿元；有7家物企营收超50亿元，14家物企营收在均值22.81亿元以上。
从排序看，上半年营收排名前五名的物企分别为碧桂园服务、万物云、绿城服务、华润万象生活和保利物业，对应营收分别为210.46亿元、175.6亿元、90.68亿元、79.57亿元和78.71亿元。
从净利润方面来看，上半年62家上市物企净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%，这也是2021年以来物企半年净利润总额首次跌破100亿元，行业“增收不增利”困境显著。
其中，华润万象生活依然是“最会赚钱”的物企，2024年上半年以净利润19.2亿元稳居首位，而36.41%的增速，高出同期营收增速约20个百分点。此外，进入上市物企净利润排名前五的还有碧桂园服务、保利物业、万物云、中海物业，对应净利润分别为15.46亿元、8.55亿元、8.04亿元和7.44亿元。
上半年，超五成物企净利润同比下滑，其中融信服务净利润下滑1002.9%，下滑幅度最大。而在净利润同比增长的30家物企中，佳兆业美好、建业新生活和时代邻里的增幅分别达到了152.3%、136.5%和117.5%。
今年上半年，62家上市物企营收近1500亿元，而利润还不足百亿元，物企“增收不增利”现象凸显。对此，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟分析表示：“上游房地产深度调整，直接导致物业企业管理面积增速放缓及非业主增值服务的萎缩。另外，外拓困难重重，并购市场冷淡，物业企业战略调整主动放弃一些效益不佳的项目；同时，计提应收账款减值准备及商誉减值准备，高毛利业务如社区增值开展未达预期，成本持续增加等多方面因素导致物业企业‘增收不增利’依然延续。”
受关联方房企“拖累”，6家物企亏损
上半年共有6家物企亏损，雅生活服务、融创服务、金额看服务、融信服务、正荣服务、方圆生活服务的净亏损金额分别为15.32亿元、4.6亿元、1.9亿元、1.14亿元、0.15亿元和0.12亿元。
具体来看，雅生活服务迎来上市6年以来的首次亏损。对此，雅生活服务表示，由于在2024年5月之前，其关联方雅居乐一直如约偿债，因此虽然房地产行业深度调整，雅生活服务两年来并未对关联方款项大额计提。但是进入2024年，雅居乐无力于5月13日偿还一笔票据利息而首现债务违约，至此雅生活服务不得不开始计提坏账，报告期内仅金融资产减值损失计提金额同比增加6223.6%至28.84亿元。此外，其他业务板块受到经济环境和服务品质提升影响利润率承压。
融创服务在2023年同比扭亏后，今年上半年再次亏损1.9亿元。尽管在2023年中期业绩会上，融创服务管理层就曾表示不会出现因关联方大额计提减值的情况，但从今年的中报来看，关联方依然对公司有着重要影响。报告期内，融创服务金融资产减值亏损净额约为11.37亿元，来自关联方金融资产减值亏损净额约9.54亿元，占比达到了83.9%。
对此，融创服务管理层在业绩会上回应称：“关联地产公开债进行展期，回款速度低于之前预期。同时，地产公开债价格作为减值模型的重要参考因素，上半年价格进一步下跌。考虑这些因素，对于关联方应收账款，进一步减值拨备。”
物业费“降价潮”涌动，物企面临收缴难
值得注意的是，上半年物企现金流也在缩紧。据中物智库统计，截至2024上半年，62家上市物企现金及现金等价物总额1050.20亿元，较去年同期的1095.67亿元下降4.15%，较2023年底的1226.04亿元下降14.34%。其中，万物云以121.97亿元的现金及现金等价物居首位，碧桂园服务和保利物业也均超百亿元。
从财报来看，应收账款高企和物业费收缴难成为物企现金流锁紧的原因。
在中期业绩会现场，融创服务管理层表示，相较往年，今年现金流压力确实大一点，主要在于物业费收缴的下降。当下的经济环境，业主付款节奏后置。同时，地产交付存在问题，也影响业主的缴费意愿度。此外，一些城市出台了物业费限价政策，影响比较大的是重庆，出现一波物业费降价潮，这直接影响融创服务半年度物业费收缴情况。
越秀服务高管也坦言，当前重庆等城市业主推动新一轮“物业费降价潮”预期会对未来盈利构成影响，其表示：“越秀服务目前尚没有出现物管费下调的情况。但是，随着项目业委会的成立，也会面对降价的情况，可能对物业公司利润产生影响。我们会根据实际情况，和业主进行前置沟通，致力于提供质价相符、优质优价的服务。”
融创服务管理层也表示，提升物业费收缴，不是单纯靠催缴费就能提起来的，最核心的是对于业主需求的理解以及问题的解决。
“受多方面因素影响，一些地区出现了业主呼吁下调物业费的情况，一方面反映了业主对于物业服务的重要性认识不足；另一方面，也对物业公司的基础物管收入与利润造成一定影响。”牛晓娟进一步指出：“同时，这也是推动行业向高质量发展转型的契机。物业管理行业正步入转型升级关键时期，物业企业高毛利时代短期内将较难再现，追求合理利润，着眼长远，才能持续良性发展。”
牛晓娟建议，在此背景下，物业企业首先需要稳固基础服务基本盘，提升服务品质牛策略证券，在满足业主需求与赢得业主信任的基础上，开拓多元服务，但也要结合自身优势聚焦深耕，避免盲目扩张导致资源分散和效率低下；其次，需进一步强化外拓能力，走独立化发展道路，通过品牌建设、服务创新等方式，不断提升市场竞争力，拓展服务范围和市场空间；最后，还要加强风险管控，深化与关联方合作关系，确保交易透明、风险可控，强化应收账款回款能力，缓解资金链压力，为企业持续健康发展奠定基础。
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